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会社名義で賃貸不動産を借り、社宅扱いにする節税方法

私は現在、自営業で一人企業ではありますが、その形態は法人（有限会社）となっています。
会社という組織を用いると、個人事業主にはできない節税法を色々と使えます。
従業員の数など関係なく、一人企業であっても、法人と個人は完全に別の人格として扱われるところがポイントです。

起業した人の場合、自分（会社の代表者）が住む自宅は、賃貸住宅を社宅として不動産賃貸契約を結ぶ方法が、ものすごい節税効果を発揮します。
実は、私の自宅（賃貸マンション）は、この方法で社宅扱いになっていまして、大きな節税効果をもたらしています。

起業する人に限り賃貸住宅が絶対お得な３つの理由

いつか起業を志す方に賃貸がお勧めできる理由は３つあるが、まずは「税務的な経営ノウハウ」とも言える一番複雑なものから順に紹介したいと思う。

スーパー節税塾！ – 　社宅の利用（借上げ）

例えば、会社の代表者等、役員の住宅を法人で賃借し、法人が役員に又貸しすることで、支払う賃貸料が法人の経費となります。

スーパー節税塾！ – 　社宅の利用（借上げ）に、詳しい社宅家賃の計算方法が載っていますが、私の自宅の場合、木造以外で99?以下の小規模住宅の物件（賃貸マンション）となりますので、社宅家賃の計算は・・・

社宅家賃　＝　その年度の家屋の固定資産税の課税標準額×0.2％＋（12円×床面積／3.3?）＋その年度の土地の課税標準額×0.22％

となります。
この結果、私個人が会社（私の会社）に支払っている個人負担分である社宅家賃の額は・・・驚くほど安い額となっています。（具体的な金額は伏せます。）
家賃の大半の部分が、実質的な会社の経費（会社が家主に払う家賃額−社宅家賃額）となるということです。
上記計算方法から、家屋の固定資産税の課税標準額、および土地の課税標準額、および床面積が小さいほど、社宅家賃が安くなることが分かります。

賃貸物件の不動産契約と社宅家賃については・・・

１．会社名義で賃貸物件の不動産賃貸契約を交わす。
２．会社は不動産賃貸契約に則り家賃を家主に支払う。
３．会社から住居人（私の場合は代表者である私）に物件を貸す。（形としては又貸し）
４．住居人（私の場合は代表者である私）が会社に社宅家賃を支払う。

という流れです。
経理処理的には、２の会社が家主に払う家賃の全額を会社の経費として、４の社宅家賃を会社の収入として処理します。
ですから実際には、２と４の差し引き額が実質的な会社の経費となり、節税効果をもたらす部分となります。

物件によっては、社宅家賃が非常に安くなる場合もありますので、小さな会社を営んでいる方にはおすすめです。
特に小規模住宅（専有面積99?以下の賃貸マンションなど）で、固定資産税・土地の評価額が低ければ、家賃の大半の部分を実質的な会社の経費とすることが可能です。

私は、これらの社宅家賃の計算は顧問の税理士さんにお願いしています。（一応自分でも確認の計算はしていますが。）
社宅家賃の計算の際に、賃貸不動産物件の建物と土地の固定資産税の課税標準額が必要になりますので、不動産会社に頼んで書類を頂く必要があります。
また、マンションなどでは専有面積の割合を出さないといけないので、マンション全戸数分の間取り・平米図も、不動産会社に頼んで書類を頂くようにします。

■不動産会社に頼んでもらう書類
・建物と土地の固定資産税の課税標準額
・マンション全戸数分の間取り・平米図

■会社名義での不動産賃貸契約の際に必要な書類
法人：
・会社謄本（現在事項証明書）
・代表者印の印鑑証明書

連帯保証人：
・住民票
・印鑑証明書
・所得証明書（源泉徴収票）

起業して会社を設立したり、個人事業主→法人化などをした人であれば、この賃貸不動産物件を社宅とする方法をぜひおすすめします。
節税効果の割合を大きくしたければ、豪華でない物件、つまり99?以下で固定資産税評価額の低い賃貸物件を選ぶのがお薦めです。

なお、不動産屋さんに、社宅扱いにするために会社名義（法人名義）での賃貸契約を希望すると、家主さんのほうから、会社の売上・利益や代表者の役員報酬などを聞かれる場合が多いです。
社歴が浅かったり、会社が赤字だったり、役員報酬が低すぎたりすると、家主さんの審査が通らない場合もあるようです。

以上、ちょっと専門的な税務になりますので、分からない場合は、税理士さんにご相談くださいね。

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